Opinión
A VUELTAS CON DOÑABLANCA, EL PATIVEL Y LAS RESPONSBILIDADES PARTIMONIALES
Recientemente el grupo local de Compromis de Torreblanca convocó una reunión informativa centrada en el tema del final del proyecto Doñablanca Golf. Habían sido invitadas la Secretaria Autonómica de Territorio y la Directora General de Territorio y Paisaje, responsables de tomar las decisiones finales en la Generalitat sobre la cuestión. Ambas establecieron con claridad que las decisiones no dependen en ningún caso de las administraciones dedicadas a temas de urbanismo, sino exclusivamente a las dedicadas a temas de ordenación del territorio, más adelante explicaremos la diferencia sustancial que esto representa.
Las cuestiones a plantearse son dos: si efectivamente en mayo vencen los cinco años que el PATIVEL concedía a los proyectos que tuvieran hecha la reparcelación pero ni tan siquiera iniciadas las obras, y si el cierre definitivo del proyecto devengaba para el ayuntamiento responsabilidades patrimoniales. Hay que tener en cuenta que aunque se hubiera realizado el trámite administrativo de la reparcelación, a la fecha en la que se probó el PATIVEL, mayo del 2018, los terrenos permanecían en la realidad fáctica de suelo rústico. Hoy lo siguen estando.
Respecto al primer punto, evidentemente las dos altas responsables de la Consejería no pueden prejuzgar públicamente las decisiones que, tras el desarrollo de los trámites administrativos pertinentes exigidos por Ley, deberán tomar, sería incluso una temeraria actitud en el límite de la Ley. En consecuencia explicitaron lo que dice la normativa y un abogado especializado en temas urbanísticos, que también había sido invitado, intervino para afirmar simplemente que desde el punto de vista profesional sólo cabía afirmar que el proyecto estaba definitivamente muerto, a lo que las dos altas funcionarias obviamente nada objetaron.
Es interesante notar que unos días antes el Director General de Urbanismo, que carece de competencia en el tema, había tenido la temeridad de intervenir con unas declaraciones a la prensa según las cuales no había que dar el proyecto por finiquitado ya que se podría aducir que el no inicio de las obras se debería a un retraso administrativo en la concesión de la instalación y conexión de la red de agua de consumo humano que no sería achacable al ayuntamiento. Quizás olvidaba decir que entre las numerosas irregularidades que tuvo en su momento, hace ahora cuatro años, la aprobación del renovado teóricamente viejo proyecto del 2002 para otorgárselo a un nuevo agente urbanizador, estaría la de haberlo aprobado sin tener previamente, precisamente, la aprobación de la conexión a la red de agua de consumo humano, cuestión indubitablemente contraria a la legislación general vigente para la aprobación de cualquier PAI y su adjudicación.
Llegados a este punto en que ya podemos dar por liquidado el caótico y caducado proyecto de hace más de veinte años, tiempo en el que nada se ha hecho más que abandono y desorden por parte de los equipos de gobierno y las desastrosas actuaciones de promotores sin seriedad ni realismo y con declaraciones de quiebra escandalosas, lo importante ahora es el procedimiento administrativo a seguir.
Sin duda la tramitación administrativa precisa para el cierre definitivo del expediente requiere cubrir ciertos trámites. El ayuntamiento deberá aprobar la liquidación del proceso o argumentar y pretender justificar la ampliación del plazo por razones de tipo administrativo ajenas a su voluntad. Incluso podría darse el caso, tal como ha hecho hasta la fecha, de que simplemente se quisiera limitar a seguir adelante con el procedimiento como si todo estuviera en orden y todos debiéramos darlo como algo evidente. No es posible. La adjudicación de nuevo promotor sería un acto que necesariamente deberá ponerse en conocimiento de la Fiscalía para que abra Diligencias de Investigación Penal por presunta prevaricación, lo que afectaría a todos los ediles que hubieran votado a favor de tal resolución. Dada la trayectoria del actual equipo de gobierno cualquier locura es posible. Esperemos que alguien con dos dedos de frente les indique las responsabilidades penales en las que pueden incurrir, que incluso pueden acarrear penas de prisión.
La discusión no versa sobre si la concesión del agua se ha retrasado por razones de un imponderable administrativo o no, sino si el procedimiento seguido se ajusta a lo establecido por Ley o no, ya que en caso de que la aprobación y la concesión a nuevo agente urbanizador no se hubiera ajustado a Derecho, tal como ya indicó el Secretario Municipal, todo el resto huelga.
En ese sentido, las dos alegaciones presentadas por diferentes entidades indicando que efectivamente la concesión no se ajustaba a Derecho nunca han sido respondidas por el ayuntamiento, y para más inri, sin resolverse las alegaciones presentadas, la Ley prohíbe aprobar nada nuevo, absolutamente nada, en referencia al proyecto, y esto añade un elemento decisivo más para remachar la definitiva nulidad del fracasado desde casi el principio Doñablanca Golf.
En conclusión, el proyecto muere este mes definitivamente y sólo es preciso desarrollar con adecuación a Ley el procedimiento administrativo para que la Consejería proceda a su archivo oficial.
Queda sin embargo pendiente la duda planteada por un conocido promotor inmobiliario asistente a la citada reunión, a saber: si se pudieran derivar de las actuaciones del equipo de gobierno responsabilidades patrimoniales exigibles por supuestos perjudicados.
El punto crea confusión ante una cuestión jurídico-administrativa generalmente poco o mal explicada. Para ello es preciso aclarar la diferencia entre normas de ordenación de territorio y actos administrativos de desarrollo urbanístico.
La aprobación de un PAI dentro de unos suelos ya declarados urbanizables es un acto administrativo, pero la declaración previa de unos u otros suelos de la totalidad de un término municipal como urbanizables o no urbanizables, es una norma, en este caso, el PATIVEL. Obviamente un acto administrativo es de una categoría inferior a una norma.
La norma establece una determinada ordenación de un territorio, en este caso afecta a las zonas costeras de la C.V. no urbanizadas a la fecha de su aprobación. Determina, de acuerdo con las necesidades generales, qué suelos deben poder desarrollarse urbanísticamente y cuáles deben ser preservados como rústicos, e incluso como no urbanizables protegidos por razones medioambientales o de cualquier otro tipo. Para esto se atiende al llamado Interés General, que es el interés común de todos los miembros de la colectividad afectada, esto es aquel interés del que participan todos, no los que tienen tal o cual interés particular en tal o cual suelo, sino la totalidad de los miembros del colectivo. La ordenación del territorio reúne esta característica ya que es un interés común a todos los vecinos de un municipio adecuar un desarrollo urbanístico factible, posible y racional, y eliminar cualquier otro desarrollo urbanístico que implique irracionalidad, desorden o integración desequilibrada de la totalidad de los recursos del término.
Evidentemente la ordenación de un territorio no conlleva beneficio o pérdida de ningún tipo por ningún propietario de ningún suelo, puede únicamente producir una expectativa que podrá o no producirse en el caso de que en algún momento futuro algún promotor o el mismo ayuntamiento decidiera programar algún suelo ya declarado urbanizable y adjudicarle un Plan que alguien pudiera pretender desarrollar.
Igualmente el propietario de un suelo que pudiera ser urbanizado en el futuro no adquiere derechos nuevos mientras no se apruebe la programación de ese sector y se adjudique, y solamente cuando se haya programado su urbanización y adjudicado adquiere un derecho que antes no tenía, el derecho a participar en el desarrollo de ese sector aportando terreno, dinero o directamente siendo el mismo el promotor y obteniendo los beneficios que puedan derivarse de las plusvalías que genere el proceso urbanizador. Sólo entonces se pueden producir responsabilidades patrimoniales si una mala gestión, una quiebra del promotor, una irregularidad de la administración o cualquier otra causa ajena a él, y una vez que hubiera sido ya sujeto de esos derechos, resultara perjudicado.
De esta manera debe quedar claro que la simple ordenación de un territorio no genera derechos, pero una vez ordenado, en los suelos declarados ya urbanizables y sólo en ellos, sí que interviene la casuística urbanística y se llegan a adquirir derechos por los propietarios de los suelos que pudieran derivar en responsabilidades patrimoniales.
En resumen, la ordenación del territorio (norma) establece qué suelos pueden dedicarse a un desarrollo urbanístico y cuáles no, y los planes generales de ordenación y las normas subsidiarias en su caso, establecen cómo pueden urbanizarse esos terrenos ya establecidos por la norma como urbanizables, y sólo esos, no los excluidos, que deberán permanecer como rústicos o de especial protección.
La confusión surge probablemente de aquella malhadada Ley del Suelo del gobierno conservador, o más bien ultraliberal, de finales del pasado siglo, que declaró la totalidad del suelo nacional como urbanizable salvo los suelos protegidos, o sea los cauces de los ríos y las playas. El gobierno central podía legítimamente aprobar esta legislación de ámbito estatal sin afectar a las competencias exclusivas autonómicas que son las que afectan al desarrollo urbanístico, y eso ha exigido desarrollar legislación autonómica que determine ordenaciones diversas territoriales para establecer alguna coherencia a la barbaridad que supone que cualquiera pudiera urbanizar cualquier suelo en cualquier lugar del territorio nacional.
Cierto que en el interregno efectivamente surgieron ciertas urbanizaciones en medio de la nada imposibles de desarrollar y cuyos servicios dependían de ayuntamientos lejanos y por tanto se reducían a cero, e incluso se hizo célebre una que llamaban “del Pocero” que era un modelo de insensatez y absurdidad, como también en esa época salvaje de nuestro reciente pasado se construyeron autopistas como una en Huesca que iba de ninguna parte a ninguna parte pero tenía siete kilómetros de largo.
Ciertamente un mínimo sentido de desarrollo equilibrado y de crecimiento sostenible han ido corrigiendo semejantes barbaridades, o al menos limitando su futuro desarrollo.
En el supuesto de aplicación de aquella Ley del Suelo, se suponía que todo suelo es urbanizable y que las leyes sólo determinarían cómo desarrollar el urbanismo, en la legislación desarrollada por la C.V. y por todas las demás, primero se organiza el territorio declarando cómo se deberá desarrollar el proceso de urbanización y cómo queda éste limitado, y sólo después se procede a urbanizar lo ya establecido previamente en la norma.
De esta manera sólo adquieren derechos los propietarios de suelos urbanizables que hayan sido programados y adjudicados, y mientras esto no haya ocurrido lo único que pueden decir los propietarios es que tienen expectativas futuras. Las leyes no pueden proteger supuestas expectativas futuras imposibles de demostrar a priori, sino tan sólo Derechos adquiridos legítimamente.
Lo mismo ocurrió en la Sierra de Irta cuando antes de declararse Parque Natural hubo inversores de Alcalà y de Peñíscola que compraron terrenos en primera línea pensando en la expectativa de que en el futuro se llegaran a urbanizar. La ley de Espacios naturales permitió a la Generalitat crear en la sierra un parque natural –una vez más un tema de interés general frente a intereses particulares de inversores privados- y estos avispados inversores reclamaron que les devolvieran desde la Generalitat el dinero invertido. ¿Fueron llevados por una pareja de la guardia civil a firmar las compras a la notaría o más bien invirtieron arriesgando su dinero sobre una expectativa que nadie les garantizaba? Compraron un terreno rústico por si llegaba en el futuro a ser urbano y no lo fue. No hay nada que reclamar, siguen siendo propietarios de ese mismo terreno, que nadie ni ninguna ordenación territorial les indicaba que podía o no llegar a urbanizarse. Como decía con insolencia su jefe supremo de filas en mejores tiempos para ellos “es el mercado, amigo”.
Sin embargo el tema podría matizarse en el caso presente ya que el PAI Doñablanca Golf se había aprobado muchos años antes de la aprobación del PATIVEL y se había llevado a cabo la reparcelación. Se entiende que los propietarios habrán pagado su cuota al urbanizador o bien en terrenos o bien en dinero.
En este caso, y habiendo pasado ya años desde la aprobación, el PATIVEL reconocía un Derecho inicial a desarrollar el PAI dentro de los plazos de prescripción que marca la Ley, esto es cinco años, indicándose que además se añadirían otros cinco años más para finalizar las obras de urbanización. Claro está que en el caso de que todas las demás condiciones legales se cumplieran, cosa que ya indicó el Secretario Municipal que no se cumplían, entre otras razones porque el proyecto aprobado en el año 2002 estaba manifiestamente caducado diecisiete años después.
Aún así en estos cinco años pasados debería haberse implementado el proyecto e iniciado las obras de urbanización. La cuestión es saber porqué no se ha hecho.
La respuesta es fácil, y doble: en primer lugar porque es groseramente ilegal tal como les indicaban las alegaciones presentadas a las que el ayuntamiento no ha sabido cómo responder sin aceptar esa evidente ilegalidad, y que mientras no se respondan bloquean cualquier inicio de obra, que sería, de realizarse, puesta en conocimiento de Fiscalía para que tomara las medidas que marca la Ley y procediera a incoar las correspondientes Diligencias de Instrucción Penal.
La segunda es aún peor: nadie, absolutamente nadie, ni promotores, ni bancos, ni inversores de ningún tipo, se ha manifestado dispuesto a poner ni un céntimo encima de la mesa por un proyecto absolutamente inviable que no reúne ninguna condición, rigor urbanístico, ni garantía de poderse llevar jamás a cabo.
En tales condiciones las únicas razones para no haber iniciado las obras en el periodo de margen que concedía el PATIVEL son totalmente ajenas a cuestiones administrativas de cualquier tipo, son sencillamente la imposibilidad legal de iniciar las obras sin responder a las alegaciones y la imposibilidad material de comenzarlas sin promotores, bancos, inversores o lo que sea que comience a extender los primeros talones bancarios.
En consecuencia, los Derechos adquiridos en este caso al haberse aprobado en el remoto pasado un PAI y haberse producido la reparcelación, han prescrito por inactividad veinte años después, tal y como explicitaba el propio PATIVEL. Nada que reclamar. No es posible esperar eternamente a que aparezca en un lejano horizonte un supuesto promotor que invierta unos cuantos millones en algo que no ofrece viabilidad alguna. Todo tiene en economía sus plazos y sus condiciones legales.
Respecto a la reparcelación no hay problema. En el momento en el que se declare formalmente nulo el PAI, presumiblemente en cuanto el procedimiento administrativo culmine, esta es nula y quienes hayan aportado su cuota en terrenos los verán nuevamente registrados a su nombre, y si hubo quien monetarizó su aportación, tendrá que reclamar al urbanizador, que le indicará el Juzgado donde se encuentra la cola de acreedores para que se incorpore a ella en el lugar que le corresponda. Puede parecer cruel este último caso, si es que hay alguno, pero una vez más, si alguien entra en negociaciones con un promotor en nuestro mundillo urbanístico y se le ocurre entregarle dinero a cuenta de futuros supuestos beneficios, a nadie puede pedir responsabilidades, más que a su ambición o a su elemental inocencia.
Hay sin embargo una sola cuestión que sí que depende del ayuntamiento: el cobro de IBI como IBI urbano de esos terrenos a sus propietarios. Con la Ley en la mano pueden pedir la devolución de la parte que se deduce de su paso a IBI rústico de los últimos cuatro años. No es un gran problema, en primer lugar porque es poco dinero, y en segundo lugar porque más de la mitad de los terrenos son propiedad de los dos bancos, SAREB y la inmobiliaria SOLVIA del Sabadell. Los bienes muebles de SOLVIA fueron vendidos a un fondo de inversión noruego y la empresa, salvo un 20%, a otro fondo de inversión norteamericano hace dos años. Tenemos la seguridad prácticamente absoluta que ni uno ni otro han pagado ni una sola cuota del IBI en los años en que han sido propietarios de los terrenos. No hay nada que devolver. Es una repugnante costumbre peculiar de los bancos con los ayuntamientos, Ahora no tienen nada que reclamar, ni el ayuntamiento nada, evidentemente, que devolver.
Recientemente el grupo local de Compromis de Torreblanca convocó una reunión informativa centrada en el tema del final del proyecto Doñablanca Golf. Habían sido invitadas la Secretaria Autonómica de Territorio y la Directora General de Territorio y Paisaje, responsables de tomar las decisiones finales en la Generalitat sobre la cuestión. Ambas establecieron con claridad que las decisiones no dependen en ningún caso de las administraciones dedicadas a temas de urbanismo, sino exclusivamente a las dedicadas a temas de ordenación del territorio, más adelante explicaremos la diferencia sustancial que esto representa.
Las cuestiones a plantearse son dos: si efectivamente en mayo vencen los cinco años que el PATIVEL concedía a los proyectos que tuvieran hecha la reparcelación pero ni tan siquiera iniciadas las obras, y si el cierre definitivo del proyecto devengaba para el ayuntamiento responsabilidades patrimoniales. Hay que tener en cuenta que aunque se hubiera realizado el trámite administrativo de la reparcelación, a la fecha en la que se probó el PATIVEL, mayo del 2018, los terrenos permanecían en la realidad fáctica de suelo rústico. Hoy lo siguen estando.
Respecto al primer punto, evidentemente las dos altas responsables de la Consejería no pueden prejuzgar públicamente las decisiones que, tras el desarrollo de los trámites administrativos pertinentes exigidos por Ley, deberán tomar, sería incluso una temeraria actitud en el límite de la Ley. En consecuencia explicitaron lo que dice la normativa y un abogado especializado en temas urbanísticos, que también había sido invitado, intervino para afirmar simplemente que desde el punto de vista profesional sólo cabía afirmar que el proyecto estaba definitivamente muerto, a lo que las dos altas funcionarias obviamente nada objetaron.
Es interesante notar que unos días antes el Director General de Urbanismo, que carece de competencia en el tema, había tenido la temeridad de intervenir con unas declaraciones a la prensa según las cuales no había que dar el proyecto por finiquitado ya que se podría aducir que el no inicio de las obras se debería a un retraso administrativo en la concesión de la instalación y conexión de la red de agua de consumo humano que no sería achacable al ayuntamiento. Quizás olvidaba decir que entre las numerosas irregularidades que tuvo en su momento, hace ahora cuatro años, la aprobación del renovado teóricamente viejo proyecto del 2002 para otorgárselo a un nuevo agente urbanizador, estaría la de haberlo aprobado sin tener previamente, precisamente, la aprobación de la conexión a la red de agua de consumo humano, cuestión indubitablemente contraria a la legislación general vigente para la aprobación de cualquier PAI y su adjudicación.
Llegados a este punto en que ya podemos dar por liquidado el caótico y caducado proyecto de hace más de veinte años, tiempo en el que nada se ha hecho más que abandono y desorden por parte de los equipos de gobierno y las desastrosas actuaciones de promotores sin seriedad ni realismo y con declaraciones de quiebra escandalosas, lo importante ahora es el procedimiento administrativo a seguir.
Sin duda la tramitación administrativa precisa para el cierre definitivo del expediente requiere cubrir ciertos trámites. El ayuntamiento deberá aprobar la liquidación del proceso o argumentar y pretender justificar la ampliación del plazo por razones de tipo administrativo ajenas a su voluntad. Incluso podría darse el caso, tal como ha hecho hasta la fecha, de que simplemente se quisiera limitar a seguir adelante con el procedimiento como si todo estuviera en orden y todos debiéramos darlo como algo evidente. No es posible. La adjudicación de nuevo promotor sería un acto que necesariamente deberá ponerse en conocimiento de la Fiscalía para que abra Diligencias de Investigación Penal por presunta prevaricación, lo que afectaría a todos los ediles que hubieran votado a favor de tal resolución. Dada la trayectoria del actual equipo de gobierno cualquier locura es posible. Esperemos que alguien con dos dedos de frente les indique las responsabilidades penales en las que pueden incurrir, que incluso pueden acarrear penas de prisión.
La discusión no versa sobre si la concesión del agua se ha retrasado por razones de un imponderable administrativo o no, sino si el procedimiento seguido se ajusta a lo establecido por Ley o no, ya que en caso de que la aprobación y la concesión a nuevo agente urbanizador no se hubiera ajustado a Derecho, tal como ya indicó el Secretario Municipal, todo el resto huelga.
En ese sentido, las dos alegaciones presentadas por diferentes entidades indicando que efectivamente la concesión no se ajustaba a Derecho nunca han sido respondidas por el ayuntamiento, y para más inri, sin resolverse las alegaciones presentadas, la Ley prohíbe aprobar nada nuevo, absolutamente nada, en referencia al proyecto, y esto añade un elemento decisivo más para remachar la definitiva nulidad del fracasado desde casi el principio Doñablanca Golf.
En conclusión, el proyecto muere este mes definitivamente y sólo es preciso desarrollar con adecuación a Ley el procedimiento administrativo para que la Consejería proceda a su archivo oficial.
Queda sin embargo pendiente la duda planteada por un conocido promotor inmobiliario asistente a la citada reunión, a saber: si se pudieran derivar de las actuaciones del equipo de gobierno responsabilidades patrimoniales exigibles por supuestos perjudicados.
El punto crea confusión ante una cuestión jurídico-administrativa generalmente poco o mal explicada. Para ello es preciso aclarar la diferencia entre normas de ordenación de territorio y actos administrativos de desarrollo urbanístico.
La aprobación de un PAI dentro de unos suelos ya declarados urbanizables es un acto administrativo, pero la declaración previa de unos u otros suelos de la totalidad de un término municipal como urbanizables o no urbanizables, es una norma, en este caso, el PATIVEL. Obviamente un acto administrativo es de una categoría inferior a una norma.
La norma establece una determinada ordenación de un territorio, en este caso afecta a las zonas costeras de la C.V. no urbanizadas a la fecha de su aprobación. Determina, de acuerdo con las necesidades generales, qué suelos deben poder desarrollarse urbanísticamente y cuáles deben ser preservados como rústicos, e incluso como no urbanizables protegidos por razones medioambientales o de cualquier otro tipo. Para esto se atiende al llamado Interés General, que es el interés común de todos los miembros de la colectividad afectada, esto es aquel interés del que participan todos, no los que tienen tal o cual interés particular en tal o cual suelo, sino la totalidad de los miembros del colectivo. La ordenación del territorio reúne esta característica ya que es un interés común a todos los vecinos de un municipio adecuar un desarrollo urbanístico factible, posible y racional, y eliminar cualquier otro desarrollo urbanístico que implique irracionalidad, desorden o integración desequilibrada de la totalidad de los recursos del término.
Evidentemente la ordenación de un territorio no conlleva beneficio o pérdida de ningún tipo por ningún propietario de ningún suelo, puede únicamente producir una expectativa que podrá o no producirse en el caso de que en algún momento futuro algún promotor o el mismo ayuntamiento decidiera programar algún suelo ya declarado urbanizable y adjudicarle un Plan que alguien pudiera pretender desarrollar.
Igualmente el propietario de un suelo que pudiera ser urbanizado en el futuro no adquiere derechos nuevos mientras no se apruebe la programación de ese sector y se adjudique, y solamente cuando se haya programado su urbanización y adjudicado adquiere un derecho que antes no tenía, el derecho a participar en el desarrollo de ese sector aportando terreno, dinero o directamente siendo el mismo el promotor y obteniendo los beneficios que puedan derivarse de las plusvalías que genere el proceso urbanizador. Sólo entonces se pueden producir responsabilidades patrimoniales si una mala gestión, una quiebra del promotor, una irregularidad de la administración o cualquier otra causa ajena a él, y una vez que hubiera sido ya sujeto de esos derechos, resultara perjudicado.
De esta manera debe quedar claro que la simple ordenación de un territorio no genera derechos, pero una vez ordenado, en los suelos declarados ya urbanizables y sólo en ellos, sí que interviene la casuística urbanística y se llegan a adquirir derechos por los propietarios de los suelos que pudieran derivar en responsabilidades patrimoniales.
En resumen, la ordenación del territorio (norma) establece qué suelos pueden dedicarse a un desarrollo urbanístico y cuáles no, y los planes generales de ordenación y las normas subsidiarias en su caso, establecen cómo pueden urbanizarse esos terrenos ya establecidos por la norma como urbanizables, y sólo esos, no los excluidos, que deberán permanecer como rústicos o de especial protección.
La confusión surge probablemente de aquella malhadada Ley del Suelo del gobierno conservador, o más bien ultraliberal, de finales del pasado siglo, que declaró la totalidad del suelo nacional como urbanizable salvo los suelos protegidos, o sea los cauces de los ríos y las playas. El gobierno central podía legítimamente aprobar esta legislación de ámbito estatal sin afectar a las competencias exclusivas autonómicas que son las que afectan al desarrollo urbanístico, y eso ha exigido desarrollar legislación autonómica que determine ordenaciones diversas territoriales para establecer alguna coherencia a la barbaridad que supone que cualquiera pudiera urbanizar cualquier suelo en cualquier lugar del territorio nacional.
Cierto que en el interregno efectivamente surgieron ciertas urbanizaciones en medio de la nada imposibles de desarrollar y cuyos servicios dependían de ayuntamientos lejanos y por tanto se reducían a cero, e incluso se hizo célebre una que llamaban “del Pocero” que era un modelo de insensatez y absurdidad, como también en esa época salvaje de nuestro reciente pasado se construyeron autopistas como una en Huesca que iba de ninguna parte a ninguna parte pero tenía siete kilómetros de largo.
Ciertamente un mínimo sentido de desarrollo equilibrado y de crecimiento sostenible han ido corrigiendo semejantes barbaridades, o al menos limitando su futuro desarrollo.
En el supuesto de aplicación de aquella Ley del Suelo, se suponía que todo suelo es urbanizable y que las leyes sólo determinarían cómo desarrollar el urbanismo, en la legislación desarrollada por la C.V. y por todas las demás, primero se organiza el territorio declarando cómo se deberá desarrollar el proceso de urbanización y cómo queda éste limitado, y sólo después se procede a urbanizar lo ya establecido previamente en la norma.
De esta manera sólo adquieren derechos los propietarios de suelos urbanizables que hayan sido programados y adjudicados, y mientras esto no haya ocurrido lo único que pueden decir los propietarios es que tienen expectativas futuras. Las leyes no pueden proteger supuestas expectativas futuras imposibles de demostrar a priori, sino tan sólo Derechos adquiridos legítimamente.
Lo mismo ocurrió en la Sierra de Irta cuando antes de declararse Parque Natural hubo inversores de Alcalà y de Peñíscola que compraron terrenos en primera línea pensando en la expectativa de que en el futuro se llegaran a urbanizar. La ley de Espacios naturales permitió a la Generalitat crear en la sierra un parque natural –una vez más un tema de interés general frente a intereses particulares de inversores privados- y estos avispados inversores reclamaron que les devolvieran desde la Generalitat el dinero invertido. ¿Fueron llevados por una pareja de la guardia civil a firmar las compras a la notaría o más bien invirtieron arriesgando su dinero sobre una expectativa que nadie les garantizaba? Compraron un terreno rústico por si llegaba en el futuro a ser urbano y no lo fue. No hay nada que reclamar, siguen siendo propietarios de ese mismo terreno, que nadie ni ninguna ordenación territorial les indicaba que podía o no llegar a urbanizarse. Como decía con insolencia su jefe supremo de filas en mejores tiempos para ellos “es el mercado, amigo”.
Sin embargo el tema podría matizarse en el caso presente ya que el PAI Doñablanca Golf se había aprobado muchos años antes de la aprobación del PATIVEL y se había llevado a cabo la reparcelación. Se entiende que los propietarios habrán pagado su cuota al urbanizador o bien en terrenos o bien en dinero.
En este caso, y habiendo pasado ya años desde la aprobación, el PATIVEL reconocía un Derecho inicial a desarrollar el PAI dentro de los plazos de prescripción que marca la Ley, esto es cinco años, indicándose que además se añadirían otros cinco años más para finalizar las obras de urbanización. Claro está que en el caso de que todas las demás condiciones legales se cumplieran, cosa que ya indicó el Secretario Municipal que no se cumplían, entre otras razones porque el proyecto aprobado en el año 2002 estaba manifiestamente caducado diecisiete años después.
Aún así en estos cinco años pasados debería haberse implementado el proyecto e iniciado las obras de urbanización. La cuestión es saber porqué no se ha hecho.
La respuesta es fácil, y doble: en primer lugar porque es groseramente ilegal tal como les indicaban las alegaciones presentadas a las que el ayuntamiento no ha sabido cómo responder sin aceptar esa evidente ilegalidad, y que mientras no se respondan bloquean cualquier inicio de obra, que sería, de realizarse, puesta en conocimiento de Fiscalía para que tomara las medidas que marca la Ley y procediera a incoar las correspondientes Diligencias de Instrucción Penal.
La segunda es aún peor: nadie, absolutamente nadie, ni promotores, ni bancos, ni inversores de ningún tipo, se ha manifestado dispuesto a poner ni un céntimo encima de la mesa por un proyecto absolutamente inviable que no reúne ninguna condición, rigor urbanístico, ni garantía de poderse llevar jamás a cabo.
En tales condiciones las únicas razones para no haber iniciado las obras en el periodo de margen que concedía el PATIVEL son totalmente ajenas a cuestiones administrativas de cualquier tipo, son sencillamente la imposibilidad legal de iniciar las obras sin responder a las alegaciones y la imposibilidad material de comenzarlas sin promotores, bancos, inversores o lo que sea que comience a extender los primeros talones bancarios.
En consecuencia, los Derechos adquiridos en este caso al haberse aprobado en el remoto pasado un PAI y haberse producido la reparcelación, han prescrito por inactividad veinte años después, tal y como explicitaba el propio PATIVEL. Nada que reclamar. No es posible esperar eternamente a que aparezca en un lejano horizonte un supuesto promotor que invierta unos cuantos millones en algo que no ofrece viabilidad alguna. Todo tiene en economía sus plazos y sus condiciones legales.
Respecto a la reparcelación no hay problema. En el momento en el que se declare formalmente nulo el PAI, presumiblemente en cuanto el procedimiento administrativo culmine, esta es nula y quienes hayan aportado su cuota en terrenos los verán nuevamente registrados a su nombre, y si hubo quien monetarizó su aportación, tendrá que reclamar al urbanizador, que le indicará el Juzgado donde se encuentra la cola de acreedores para que se incorpore a ella en el lugar que le corresponda. Puede parecer cruel este último caso, si es que hay alguno, pero una vez más, si alguien entra en negociaciones con un promotor en nuestro mundillo urbanístico y se le ocurre entregarle dinero a cuenta de futuros supuestos beneficios, a nadie puede pedir responsabilidades, más que a su ambición o a su elemental inocencia.
Hay sin embargo una sola cuestión que sí que depende del ayuntamiento: el cobro de IBI como IBI urbano de esos terrenos a sus propietarios. Con la Ley en la mano pueden pedir la devolución de la parte que se deduce de su paso a IBI rústico de los últimos cuatro años. No es un gran problema, en primer lugar porque es poco dinero, y en segundo lugar porque más de la mitad de los terrenos son propiedad de los dos bancos, SAREB y la inmobiliaria SOLVIA del Sabadell. Los bienes muebles de SOLVIA fueron vendidos a un fondo de inversión noruego y la empresa, salvo un 20%, a otro fondo de inversión norteamericano hace dos años. Tenemos la seguridad prácticamente absoluta que ni uno ni otro han pagado ni una sola cuota del IBI en los años en que han sido propietarios de los terrenos. No hay nada que devolver. Es una repugnante costumbre peculiar de los bancos con los ayuntamientos, Ahora no tienen nada que reclamar, ni el ayuntamiento nada, evidentemente, que devolver.
